历城区全福街道共有各类住宅小区60余个，其中，进行专业化物业管理的小区34个，单位自管小区13个，无物业管理小区近20个，占到了辖区全部小区的二分之一。去年以来，全福街道探索推行“132”工作法，稳步推进物业高质量全覆盖，取得了明显成效。

“1”：坚持党建引领，打造红色物业

通过单独组建、联合组建、派遣党建指导员等方式，组建南方物业、商盛商管物业、北控物业等10个物业党支部，选拔10名优秀党员担任党建指导员，提升党对物业的引领力。社区党组织与业主委员会、物业服务企业党组织党课联上、活动联办、工作联抓，逐步提升党对物业管理工作的引领力。

“3”：抓牢“引进、服务、监督”三个重点环节

稳步推进无物业老旧小区引进物业。线上线下同步宣传，召开居民代表会议详细讲解物业流程，组织居民代表到成功引入物业的老旧小区进行参观学习，多角度地让居民充分认识引进物业的流程与成效，最大程度地凝聚共识；开展“趟楼行动”，以“网格化+铁脚板”的方式，逐户征求意见，填写《征求意见表》，做到民意充分表达；严格按照物业招聘程序公开招聘有资质的物业公司进行托管，及时向居民公示招聘进程，全过程公开透明，坚持步步为营、稳中有进，成功为酒精厂宿舍、巡警宿舍等老旧小区引入物业，得到居民交口称赞。

建立健全物业企业服务机制。物业企业引进初期“扶着走”，积极在物业企业与居民之间搭建桥梁，帮助物业企业顺利开展服务；物业企业发展期“领着走”，引导企业通过开展多样化上门服务，在为居民提供优质服务的同时发展壮大。物业企业成熟期“携手走”，结合创卫复审，联合物业，大力开展垃圾分类、小区环境卫生治理、文艺汇演等活动；挖掘社区退休干部、优秀党员、专业人士组成智囊团，为物业企业献计献策，推动物业服务水平不断优化。

强化物业企业监管。建立健全物业服务质量综合评价机制、物业服务恳谈会制度等，通过表彰奖励、约谈整改等措施，督促物业企业妥善处理业主的合理诉求，及时化解物业服务过程中出现的矛盾纠纷；充分发挥居民志愿服务队的作用，反馈社区居民意见和建议并进行监督，推动物业主动履职意识和服务水平不断提升。

“2”：落实落细“协商民主”“物业联席会议”

丰富协商形式，打通“协商民主”的最后一米。以社区党群服务站为载体打造“协商议事厅”，建立微信群、qq群、微信公众号等线上“协商微阵地”，利用小区小亭子和小广场建立“唠嗑议事会”和“门前马扎会”等线下“协商微阵地”，打通面对面协商解决物业问题的“最后一米”；由社区党组织牵头，针对居民反映的物业问题召开协调会，邀请街道、物业、居民代表及相关职能部门共同协商，截至目前，成功解决小区装修垃圾临时堆放点、无障碍通道占用、小区用电开关隐患、门头房占道经营事件等问题20多个，90%的物业管理问题在3天内得到解决。

完善“物业联席会议”制度，搭建社区-物业常态化沟通平台。每月召开物业联席会，将涉及物业矛盾的区房管局、派出所、业主代表、街道物业办公室、社区居委会、物管公司六方集中起来,针对社区物业服务不到位、居民拒缴物业费等突出问题,由各方派专人参加联席会,打造“民意收集—民主协商—街道吹哨报到—区级统筹协调”工作链条，一轴到底解决物业矛盾纠纷。